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Das Prinzip des Bausparens funktioniert solidarisch, da sich viele Sparer sozusagen zusammentun und ihre Rücklagen in einen Topf einzahlen. Dies ermöglicht dem Bausparer, dass nach der Zuteilung nicht nur das angesparte Geld sondern zusätzliche Zinsen ausgezahlt werden und gegebenenfalls auch noch das Darlehen, dass zum Hausbau beantragt wird.


Der Bausparvertrag bildet das Guthaben in der so genannten Ansparphase, in welcher monatliche Zahlungen erfolgen, aber dennoch Sonderzahlungen vom Bausparer geleistet werden können. Da ein Mindestguthaben gebildet werden muss, ist der Zeitraum des Ansparens abhängig davon, wie schnell dieser Betrag erreicht ist. Die Höhe des Mindestguthabens ist von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich hoch und kommt auch auf den Tarif an, den der Bausparer gewählt hat.


In der Regel beträgt das vorgegebene Mindestguthaben zwischen 40 und 50 Prozent der Summe, die für das Bausparen vereinbart wurde. In der Regel dauert es etwa vier bis sieben Jahre bis ein Bausparvertrag dem Sparer zugeteilt werden kann bzw. das Guthaben ausgezahlt werden kann. Mit der Auszahlung des Darlehens, welches die Differenz zwischen der vertraglich vorgegebenen Bausparsumme und dem angesparten Kapital darstellt, beginnt die so genannte Darlehensphase.


Die Rate der monatlichen Tilgungssumme bleibt über die verbleibende Laufzeit des Vertrages in der Höhe konstant und von manchen Banken wird auch die Möglichkeit der Sondertilgung angeboten. Dies verringert die Belastung durch die Zinsen und verkürzt die verbleibende Restzeit des Vertrages.


Zu beachten ist, dass es ein Bauspardarlehen nur dann gibt, wenn das Kapital für wohnwirtschaftliche Zwecke bzw. für den Bau eines Hauses, den Kauf einer Immobilie oder eine Modernisierung verwendet wird.

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Allerdings bietet es nur dann günstige Zinsen, wenn es nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes beträgt. Bis zu dieser Grenze kann die Bank eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch eintragen und erhält damit eine hohe Sicherheit. Bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes können über ein Bauspardarlehen zu günstigen Konditionen in Anspruch genommen werden. Bleiben nach Adam Ries also 20 Prozent Eigenkapital, die man für eine solide Baufinanzierung noch benötigt.

Nun werben aber immer mehr Banken, vor allem aus dem Ausland, damit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzubieten. Was genau hat es aber mit diesen Finanzierungen auf sich und sind sie wirklich empfehlenswert?

Hierzu muss man zunächst einmal sagen, dass bei einer 100-Prozent-Finanzierung, in manchen Fällen sogar einer 120-Prozent-Finanzierung, enorm hohe Zinsen auftreten werden. Zum Einen werden die Zinssätze durch das fehlende Eigenkapital nach oben korrigiert, zum Anderen berechnen sich diese auf Grundlage einer deutlich höheren Gesamtschuld. Des Weiteren werden die Raten, die man bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufbringen muss, entsprechend hoch ausfallen. Hier ist genau zu prüfen, ob man diese Raten auch tatsächlich aufbringen kann. Andernfalls ist das eigene Häuschen schneller in einer Zwangsversteigerung, als man denken würde, denn grundsätzlich muss das Haus selbst als Sicherheit auch bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eingesetzt werden.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist also grundsätzlich eine Möglichkeit, sein Eigenheim zu finanzieren, doch werden die Banken die Bonität des Antragstellers hierbei noch gründlicher prüfen, als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Deshalb werden solche Finanzierungen oft auch nur an Personen mit einem sehr sicheren Arbeitsverhältnis vergeben, wie etwa an Beamte.

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Allerdings ist die Entscheidung schwierig, nutzt man jetzt ein Darlehen mit langfristiger Zinsfestschreibung, hat man sich Zinsen gesichert, die sehr niedrig liegen. Die Experten gehen in den nächsten Monaten jedoch sogar von weiteren Zinssenkungen aus, weshalb man sich Zinsen sichern würde, die in wenigen Wochen oder Monaten als zu hoch angesehen werden. Die andere Variante wäre, mit der Baufinanzierung noch zu warten, bis sich die Schwankungen am Markt gelegt haben. Allerdings ist dies wohl kaum eine Alternative.


Ebenfalls kann man sich für ein Baudarlehen mit variablen Zinsen entscheiden. Dieses ist so konstruiert, dass es nicht an eine langfristige Zinsbindung gekoppelt ist. Dabei kommt es vor allen Dingen darauf an, dass die Zinsen sich bewegen, also variabel sind, sich immer den aktuellen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt anpassen. Man hat so die Chance, von weiter sinkenden Zinsen in Zukunft zu profitieren, sodass das variable Darlehen durchaus sinnvoll ist.


Sollten die Zinsen voraussichtlich wieder steigen, kann man der Kostensteigerung einen Riegel vorschieben. Denn eine Baufinanzierung mit variabler Verzinsung kann auch umgestellt werden auf ein Darlehen mit Zinsbindung. So kann man sich die niedrigen Zinsen, die man erhalten hat, zu einem bestimmten Zeitpunkt auf Dauer sichern. In Anbetracht der aktuellen Schwankungen an den Finanzmärkten sollte man durchaus einmal über die Möglichkeit nachdenken, sein Haus mit einem Darlehen mit variablen Zinsen zu finanzieren. Denn dauerhaft gesehen, lassen sich so einige Tausend Euro Zinszahlungen einsparen.

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Hier muss man sagen ja und nein. Grundsätzlich sind die Kredite der Banken deutlich günstiger zu haben, als noch vor wenigen Jahren. Die Zinsen sind in den Keller gesunken und Baugeld ist so preiswert wie kaum je zuvor. Doch dies gilt ausschließlich für die erstrangigen Darlehen, die nur bis zur Beleihungsgrenze von 60 Prozent vergeben werden.


Alles was darüber hinaus geht, wird mit höheren Zinsen berechnet. So sind Finanzierungen bis zu 80 Prozent zwar die Regel, doch werden diese dann meist als zweitrangige Darlehen geführt und müssen entsprechend höher verzinst werden, da für die Banken ein höheres Risiko besteht.


Der Bausparer hingegen sieht eine Finanzierung bis zu 80 Prozent durchaus vor. Dabei werden auch keine erhöhten Zinsen berechnet. Aufgrund der allgemein niedrigen Marktzinsen ist es jedoch fraglich, ob das Bauspardarlehen tatsächlich noch Vorteile gegenüber dem klassischen Bankdarlehen bietet. Hier sollte man in jedem Fall einen umfassenden Vergleich anstreben, damit man auch wirklich eine günstige Baufinanzierung erhält. Mitunter sind auch die Guthabenzinsen beim Bausparer höher, als die Darlehenszinsen beim klassischen Bankdarlehen. In diesen Fällen sollte man den Bausparer weiter besparen und zur Tilgung des Bankdarlehens einsetzen.


Grundsätzlich ist aber hierbei jeder Einzelfall für sich zu prüfen. Denn je nach Situation ergeben sich hier immer wieder andere Konstellationen, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. Dabei ist es in jedem Falle wichtig, sich durch einen unabhängigen Fachmann beraten zu lassen. Dabei liegt die Betonung auf unabhängig, sodass der Berater auch tatsächlich im Sinne des Kunden und nicht seines eigenen Provisionsgeschäfts handelt.

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Da es aber nicht so einfach möglich ist, diesen Traum mit eigenen finanziellen Mitteln bzw. aus der eigenen Tasche zu finanzieren, greifen viele Hausbauer auf einen Immobilienkredit bzw. eine Baufinanzierung zurück. Hier ist es wichtig, sich im Vorfeld ausführlich und kompetent beraten zu lassen, was die Gesamtkosten, die Gebühren und die Vertragsbedingungen betrifft.


Von Bank zu Bank sind die Konditionen für Kredite und Darlehen sehr unterschiedlich und deshalb sollte man einen Vergleich der Anbieter nicht scheuen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Sein Augenmerk sollte man unbedingt auf die Laufzeit, die Möglichkeiten bzw. Varianten zur Rückzahlung und ganz besonders auf die Zinsen legen, welche eine äußerst wichtige Rolle bei dem Bau eines Hauses spielen.


Als Kreditnehmer wird man immer mit zwei verschiedenen Arten bzw. zwei Zinssätzen konfrontiert.


Der Nominalzinssatz bezieht sich auf die reine Verzinsung des Darlehens bzw. des Kredits. Die anfallenden Gebühren und Nebenkosten werden hier nicht mit reingerechnet und in der Regel wird der Nominalzins einmal Jährlich angegeben.
Der weitere Zinssatz, der von großer Bedeutung ist, ist der so genannte effektive Jahreszins. Bei diesem Zins ist es gesetzlich sogar vorgeschrieben, dass dieser bei jedem Kreditangebot, welches für den vermeintlichen Kreditnehmer erstellt wird, angegeben wird.


Anfallende Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Zinsen und die Tilgungshöhe werden in die Berechnung des effektiven Jahreszins mit eingerechnet.


Deshalb ist es so, dass der effektive Jahreszins wesentlich höher ist, als der Nominalzins. Um Kunden überhaupt anzulocken, werben viele Banken und Kreditinstitute lediglich mit dem Nominalzins, wobei sich hier aber im Endeffekt immer raus stellt, dass der eigentliche Zins weit aus höher ist, als in der Werbung angegeben.


Deshalb ist es beim Einholen von Angeboten bzw. beim Vergleich dieser so wichtig, sein Augenmerk auf den effektiven Jahreszins zu legen.

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Hier gilt es im Vorfeld die Angebote der unterschiedlichen Geldgeber zu vergleichen, um einen Überblick über die Konditionen wie zum Beispiel die Laufzeit, der Zinssatz und die anfallenden Gebühren bzw. Nebenkosten zu bekommen. Mit einem Kreditvergleich hat man als Kreditnehmer die Möglichkeit, die günstigste Finanzierungsvariante selektieren zu können und gleichzeitig eine fachlich kompetente Beratung bei den Banken einzuholen.

Allerdings spielt nicht nur die Art der Finanzierung eine große Rolle, sondern auch die damit verbundenen Bedingungen und Vorgängen, die rund um die Aufnahme des Kredits geschehen. Beim Kauf eines Hauses wird zum Beispiel immer ein Eintrag in das so genannte Grundbuch vorgenommen, welches gesetzlich vorgeschrieben ist.

Mit diesem Eintrag werden nicht nur die persönlichen Daten des Käufers bzw. Besitzers hinterlegt, sondern auch das Baujahr des Hauses, das erstrangige Darlehen und unter anderem auch die die so genannten dinglichen Zinsen.

Diese werden in der Abteilung III neben dem Betrag der Grundschuld eingetragen.

Der Grundschuldbetrag stellt zusammen mit den Zinsen den maximalen Rahmen der Sicherung dar, den die Kredit vergebende Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers bzw. einer Zwangsversteigerung geltend machen kann.

Die dinglichen Zinsen werden in der Regel bis zu einer Höhe von 20 % eingetragen, dies vor allem aus Sicherheitsgründen für die Kreditgeber, da die anfallenden Kosten im Falle einer Insolvenz nicht gerade unerheblich sind und auch weil die Zinsen im Prinzip ständigen Schwankungen ausgesetzt sind und sich somit täglich verändern können.

Zwar stellt der dingliche Zins als Bestandteil der Grundschuld somit die maximale Forderung des Gläubigers dar, die er nach einer Zwangsversteigerung beanspruchen kann, die Basis für den Zahlungsanspruch ist jedoch der Zinssatz, der bei Abschluss des Kreditvertrages in den Konditionen festgehalten bzw. vereinbart wurde.

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Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen und ist im Gegenteil zu einer Hypothek nicht akzessorisch, sondern von abstrakter Bedeutung. Somit ist die Grundschuld nicht vom Umfang und Bestand der Forderungen, welche gesichert sind, wie zum Beispiel Darlehen, abhängig und kann deshalb alleine genutzt werden oder für sich gesondert übertragen werden.


Mit einer Erweiterung des so genannten Sicherungsvertrages ist es auch machbar, dass Grundschulden auch nach deren Bestellung für andere finanzielle Forderungen als Sicherheiten benannt werden können. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu einer Hypothek und auch der Grund dafür ist, dass heutzutage allgemein lieber Grundschulden als Hypotheken für Sicherheiten herangezogen werden. Zusätzlich zur eigentlichen Summe der Grundschuld werden auch noch die Zinsen und Nebenleistungen im Grundbuch eingetragen. Höhere Forderungen, die zum Beispiel durch einen Verzug in der Zahlung entstehen können und den Nominalbetrag der Grundschuld übersteigen, werden mit den Zinsen der Grundschuld abgesichert.


Der Eintrag in das Grundbuch gibt der Bank das Recht, welches notwendig ist, ein Grundstück versteigern zu lassen, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist und mit dem Versteigerungserlös die noch offenen Schulden des Kunden gezahlt werden müssen. Somit erhält die Bank bzw. das Kreditinstitut das so genannte Grundpfandrecht. Wichtig zu beachten ist, dass die Grundschuld auch dann bestehen bleibt, wenn die Schulden des Kreditnehmers bereits getilgt sind.


Die Bank verliert allerdings nicht automatisch das Recht, das Grundstück, das Haus oder das Bauland zu veräußern, wenn eine Grundschuld eingetragen wird. Die Bank ist nur bei schriftlicher Vereinbarung im Vertrag dazu verpflichtet, die Grundschuld an den Besitzer zurück zu geben. Deshalb ist es ratsam, sich vor der Eintragung im Grundbuch mit der Bank kurz zu schließen, wie lange die Grundschuld bestehen bleibt.

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Was im Falle einer Kreditaufnahme geschieht, außer einem Eintrag in die Schufa, sollte man als Kreditnehmer im Vorfeld wissen.
So ist es zum Beispiel gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einem Hauskauf der Käufer bzw. der Besitzer des Hauses in das so genannte Grundbuch eingetragen wird.

Hierbei werden nicht nur die persönlichen Daten des Inhabers verzeichnet, sondern auch Daten des Hauses wie zum Beispiel das Baujahr und die Beschaffenheit.

Auch die Darlehen, die zur Hausfinanzierung in Anspruch genommen wurden, werden hinterlegt. So wird das so genannte erstrangige Darlehen an allererster Stelle im Grundbuch verzeichnet, womit sich das Kredit vergebende Geldinstitut bzw. der Darlehensgeber absichert.

Das erstrangige Darlehen ist deshalb so wichtig beim Kauf von Immobilien, da bei einer eventuellen Zwangsversteigerung die Bank zuerst bedacht wird.

Wenn danach noch Geld übrig bleiben sollte, ist es so, dass die Banken bedient werden, die nachfolgende Darlehen vergeben haben.

Somit wird das Darlehen für den Hauskauf im Falle einer Zwangsversteigerung als erstes getilgt.
Ein so genanntes nachrangiges Darlehen wird als Grundschuld oder Hypothek lediglich in die dritte Abteilung des Grundbuches eingetragen.

Dies heißt, dass im Falle einer Zwangsversteigerung ein nachrangiges Darlehen durch aus nur teilweise oder sogar überhaupt nicht getilgt bzw. zurückgezahlt werden kann. Aufgrund dessen, dass für nachrangige Darlehen nur vermindert Sicherheiten vom Kreditnehmer gefordert werden, gelten hier auch in der Regel schlechtere Bedingungen im Bezug auf die Tilgung bzw. was die Grenzen zur Beleihung und die Zinssätze betrifft.

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Die Hausfinanzierung ermöglicht dem Kreditnehmer den Bau bzw. den Kauf eines Hauses, ohne das eigenes Kapital dafür vorhanden sein muss. Aber auch eine Teilfinanzierung wird von manchen Banken angeboten, so dass ein Teil des benötigten Geldes selbst aufgebracht werden kann, so dass sich das Darlehen um diesen Betrag verringert.

Aufgrund der Vielzahl von Banken und deren Angeboten ist es ratsam, sich im Vorfeld genau über die Konditionen und Bedingungen wie Zinssätze und zusätzliche Gebühren zu informieren und auch welches Konzept, entweder Teil- oder Vollfinanzierung, für die persönlichen Bedürfnisse am besten geeignet ist. Die Bedingungen für die Rückzahlung sind genauso unterschiedlich, wie die zahlreichen Angebote der Banken und deshalb ist es sinnvoll, sich ausführlich mit den Tilgungsbedingungen auseinander zu setzen.

Die Rückzahlung erfolgt in vorher festgelegten monatlichen Raten, welche auf Dauer gesehen nicht zu hoch sein sollten und vor allen Dingen erschwinglich für den Kreditnehmer bleiben sollten. Dem Bauherrn stehen in der Regel mehrere verschiedene Methoden zur Tilgung zur Auswahl.

Das so genannte Annuitätendarlehen ist eine der Varianten zur Rückzahlung, hier bleiben die monatlichen Raten in der Höhe gleich, nur die Zinsen und die Tilgung an sich verändern sich.

Bei einem Festdarlehen, bei dem die so genannte Tilgungsersatzleistung durch monatliche Zahlung der Zinsen an die Bank erbracht wird, wird der Tilgungsanteil durch eine Lebensversicherung finanziert.

Egal für welches Konzept der Hausfinanzierung man sich entscheidet, sollte man darauf achten, dass auch alle Nebenkosten, die für den Traum vom Haus anfallen, abgedeckt sind, denn diese sind nicht gerade unerheblich.

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Im Vordergrund stehen die finanziellen Mittel. Zahlreiche Familien verfügen nicht über ausreichende Finanzmittel, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Ihnen steht der Weg zur Bank bevor. Hier müssen sie ein Darlehen beantragen. Bevor jedoch von der Bank ein Darlehen genehmigt wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Der oder die Darlehensnehmer müssen über ein festes Einkommen verfügen, sodass sie in der Lage sind, die monatliche Tilgung zu zahlen.

Außerdem müssen die Darlehensnehmer nachweisen können, dass sie eine entsprechende Kreditwürdigkeit vorweisen können. Dies wird unter anderem durch eine Selbstauskunft der Schufa gewährleistet. Da es sich bei einem Darlehen für das eigene Haus in der Regel um eine sehr hohe Darlehenssumme handelt, verlangt der Darlehensgeber in den meisten Fällen auch Sicherheiten. In erster Linie gilt das zu kaufende oder zu errichtende Haus als Sicherheit. Auch ein Bürge kann eingesetzt werden, der bei Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer die Zahlungen übernimmt.

Sind die finanziellen Mittel geklärt wartet die nächste Herausforderung auf die neuen Hausbesitzer. Es muss entweder ein geeignetes Grundstück gefunden werden, auf welchem das gewünschte Haus gebaut werden kann, oder das gewünschte Haus muss gefunden werden. Sind auch diese Dinge geregelt, steht dem Bau bzw. dem Einzug in das fertige Haus nichts mehr im Weg.